¿Usted quiere presumir o realizar inversiones rentables?

Razones por las que los inmuebles de rango medio-bajo
son inversiones más rentables que las propiedades de lujo


Hoy he leído en los medios la suspensión de pagos del Hotel Palace y ha sido el acicate para escribir este post que tenía desde hace tiempo en la punta de los dedos.

En términos generales hay tres maneras de enfocar un modelo de negocio:
1. Ofrecer un producto de alta gama, con bastante margen unitario, y cuadrar las cuentas incluso con ventas escasas.
2. Ofrecer un producto de calidad media o baja, a un precio muy competitivo, y cuadrar las cuentas gracias a la enorme rotación, a pesar de tener muy poco margen unitario.
3. Una opción intermedia entre la 1 y la 2.
 

Pasemos a analizar cada opción.
De la 3 no hay mucho que decir. La clase media está desapareciendo a un ritmo exagerado y las marcas que tenían a este segmento social como público preferente están pasando muchos problemas o directamente han cerrado. Me vienen a la cabeza nombres como Fagor, Adolfo Domínguez o Grupo Vips.
 
La opción 1 tiene un encanto inherente. Mientras trabajas disfrutas del glamour de disponer los mejores materiales, tratar con los clientes y proveedores más adinerados, tu trabajo es digno de ver y de enseñar a amigos y conocidos. Sin embargo, hay un problema, que a menudo no se gana dinero. El caso más claro es el de las marcas de coches de lujo. Bentley, Rolls, Ferrari, Aston Martin, … son marcas que deben existir para engrandecer los grupos empresariales a los que pertenecen, pero ellas propiamente hablando, generan pérdidas. Las sostienen sus marcas matrices como Tata, Fiat, Volkswagen …
 
En este sentido, ¿por qué suspende pagos el Palace?. Pues porque la gente que puede pagar esos precios por alojarse en un hotel es la que es, sin previsión de que crezca abultadamente, y sin embargo, cada vez que se habla de un nuevo hotel en Madrid, todos quieren ser de lujo. Sin ir más lejos, en la Plaza España se está construyendo uno y quieren abrir otros dos en las plantas bajas de Torre Madrid y en el Edificio España.
No hay los suficientes millonarios para sostener tanto negocio de lujo, y más aún, si hablamos de España.
 
En la opción 2 se concentran las empresas más exitosas, y además a todas las escalas. En la gran escala, tenemos al grupo Inditex, a Mercadona, a los operadores telefónicos,… Son empresas con enormes beneficios a base de ventas constantes de bajo importe. En la pequeña escala tenemos «los chinos». Son los comercios minoristas que mejor se sostienen, a pesar de que todos sabemos que lo que venden es una porquería.
 
Apliquemos estas reflexiones a mi sector en concreto, a la inversión inmobiliaria. Estoy harto de perder clientes que se acercan a mí a preguntarme en qué inmueble deberían invertir su dinero. Antes incluso de concretar si les conviene invertir en vivienda, en locales o en naves, ellos traen en su cabeza la opción 1, quieren ver su dinero convertido en una gran propiedad, digna de enseñar y de lucir. Cuando intento convencerles de que hay una acumulación de demanda de alquiler en las viviendas de menor importe bien situadas, empiezan a desilusionarse al ver su inversión dividida en 10 pisitos, muchos sin ascensor, otros sin ni siquiera cocina independiente.
 
Ahí llega la gran pregunta: ¿usted quiere presumir o realizar inversiones rentables?. Quizá no debería ser tan seco, tener más mano izquierda, pero yo no sería honesto si asesorara a un inversor sobre qué chalet entre 1 y 2 millones de euros debe comprarse. Para vivir en él y disfrutarlo, sí, nos ponemos a ello inmediatamente, pero como inversión … NINGUNO.
 
Por último, un resumen. Quien quiera ganar dinero de verdad con la inversión inmobiliaria, que se olvide de brillos dorados y piscinas desbordantes. Que se ponga unos pantalones viejos para visitar viviendas para reformar a precios de plazas de garaje, que confíe las reformas a profesionales cualificados y disfrute de alquileres con rentabilidades anuales de dos dígitos. Ése es el secreto y por ahora, en más de diez años de experiencia, no he encontrado otro parecido.

4 comentarios en «¿Usted quiere presumir o realizar inversiones rentables?»

  1. Tienes toda la razón, los pisos caros jamás pueden dar rentabilidad por alquiler, excepción de alquileres turísticos.Y un chalet para alquilar es un gran error y el objetivo favorito de los morosos profesionales.

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    • Muchas gracias por tu respuesta, biocorsario. A pesar de lo evidente del razonamiento, hay mucha gente con patrimonios elevados que no termina de entenderlo. Inclusive grandes inmobiliarias como Hispania que hoy mismo ha hecho público que ha comprado 4 edificios de oficinas y 2 hoteles, estos últimos a NH. Si fuera un buen negocio, se los habría quedado la cadena en propiedad, vamos, digo yo.
      A día de hoy es más difícil convencer a un cliente de que compre los chollos que yo le propongo, que el propio hecho de encontrarlos y reformarlos.

  2. pisos pequenyos en centro de ciudades, siempre ha sido y sera la mejor inversión, claro que siempre teniendo en cuenta que aun no acaba de pinchar la burbuja

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  3. Pues incomprensiblemente las socimis y otros vehículos de inversión a gran escala no lo tienen claro, incluso al contrario, siempre optan por grandes propiedades de lujo pero con rentabilidades ridículas. Creo que el error se debe principalmente a dos causas:

    – Buscan menores gastos de gestión. Prefieren administrar un hotel o 4 oficinas antes que 60 pisos por el mismo importe de compra. Eso es correcto, pero sigue sin equilibrar rentabilidades de una u otra opción.

    – Toman las decisiones de compra basadas exclusivamente en criterios económicos y no de arquitectura. Como ejemplo, usaré las oficinas. A menudo sólo se piensa en metros cuadrados cuando lo importante es el número de personas que pueden trabajar en buenas condiciones en un espacio determinado. Para ello hay que estudiar la proporción total, la posición de las ventanas y de los recorridos de evacuación, la orientación, etc. Si no se estudian estos criterios, una inversión a priori buena puede ser un auténtico desastre.

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